Le commandement de payer: détail de la procédure pour le bail commercial

La clause résolutoire est une clause qui prévoit la possibilité, pour le propriétaire, de mettre fin au bail de plein droit, en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations.
Bien entendu, le défaut de paiement de son loyer par le locataire est un manquement aux obligations qui résulte du bail et qui sont susceptibles d’entrainer l’application de la clause résolutoire. La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation du bail de plein droit.

Cela signifie que le propriétaire des locaux commerciaux, dès lors qu’il va constater le non paiement du loyer et qu’il suivra la procédure prévue, pourra demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire et non pas simplement de prononcer la résiliation du bail.

Retards paiement loyers T1 2012...mise à jour....suite dans Gestion, Bail & Loyer gantdrLa différence est importante dans la mesure où, dans le premier cas, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et, dans le second cas, il peut apprécier les motifs qui sont invoqués pour demander la résiliation du bail.

Le défaut de paiement des loyers s’il permet au juge de constater la résolution du bail de plein droit, ne permet pas pour autant de procéder à l’expulsion d’un locataire sans qu’une procédure bien particulière n’ait été mise en œuvre :

  1. Le propriétaire, s’il entend faire jouer la clause résolutoire doit tout d’abord constater le défaut de paiement du loyer. Pour se faire, il peut adresser un courrier au locataire le priant de bien vouloir procéder au règlement du loyer selon les moyens prévus par le bail. Ce courrier doit être adressé par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
  2. Si le locataire persiste à ne pas vouloir payer la totalité de son loyer, la mise en jeu de la clause résolutoire ne peut intervenir que par un acte d’huissier de justice intitulé : « commandement de payer visant la clause résolutoire ». Ce commandement de payer doit reprendre le texte même de la clause résolutoire qui figure dans le bail et indiquer au locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régler sa dette.
  3. Si, à l’expiration de ce délai d’un mois le locataire ne s’est pas acquitté du règlement du loyer, le propriétaire a la faculté de saisir le juge des référés pour voir constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire.
    Autrement dit, il est demandé au juge de constater la fin du bail et de dire que la clause a joué de plein droit.La demande est assortie d’une demande d’expulsion du locataire des locaux qui sont loués. Le bailleur demande également de voir condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation (en général égale au montant du loyer ancien) pendant tout le temps qu’il occupera les locaux avant de les quitter définitivement
 

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